Партнёрство, а не подряд
SAD проектирует и ведёт объекты под ключ — мастер-планы, архитектуру, инженерию, экспертизу, авторский надзор. В отдельных проектах мы идём дальше: входим в проект как партнёр по co-development и делим не гонорар, а будущий прирост стоимости актива.
- Одна ответственность
- вместо пяти отдельных контрактов
- Доля в приросте
- а не оплата за чертежи
- Ташкент · Бали · GCC
- международный стандарт, локальная реализация
Комплекс Dream Villas, Чангу, Бали — проект, в котором бюро выступило партнёром по co-development
Одна команда — четыре точки входа
Владельцам земли
Участок стоит, но не работает. Не ясно, что строить и что участок способен нести — гипотезы есть, расчёта нет.
Начинаем со стратегии и наилучшего использования — до того, как земля продана или заложена в проект неверно.
Девелоперам
Нужен продукт под финансовую модель — ликвидность и маржа без неконтролируемого CAPEX, а не просто красивый фасад.
Co-development под одной ответственностью: продукт, архитектура и контроль бюджета в одних руках.
Инвесторам
Капитал требует просчитанного входа и понятного выхода — продажа, рефинансирование, доход, а не оценку «на глаз».
Оценка целесообразности в цифрах, затем — партнёрство на условиях, которые видно заранее.
Государству и институтам
Международный стандарт, который должен пройти местный путь до реализации — нормы, экспертиза, реальные сроки согласования.
Консалтинг, согласования и реализация по нормам — с командой, которая уже проходила этот путь.
Там, где мы считали не только форму, но и продукт
Оба проекта — Бали. В обоих SAD отвечал не только за архитектуру, но и за то, из чего складывается доходность объекта: типологию, продуктовую сетку, дифференциацию на плотном рынке.
Жилой комплекс · Бали, Чемаги
Cemagi
300 метров от океана, 13 500+ м². Продуктовая сетка вместо одного типа жилья: студии-апартаменты и виллы на 2–3 спальни — под разную аудиторию покупателя и разную модель сдачи в аренду.
- 2024
- год проектирования
- 13 500+ м²
- общая площадь
- Эскизный проект
- стадия
Co-Dev-ракурс: инфраструктура — кровля 1600 м², ресторан, спа, кинотеатр под открытым небом — считалась как часть продукта, влияющая на доходность, а не как декоративное дополнение.
Комплекс вилл · Чангу, Бали
Dream Villas
Комплекс из восьми вилл на участке 1 400 м², в 4 км от пляжа. Вилла на две спальни: двухсветная гостиная, собственный бассейн, двор и кровельная терраса.
- 2023
- год проектирования
- 8
- вилл в комплексе
- 147,5 м²
- площадь виллы
Co-Dev-ракурс: вилла собрана как продукт под аренду — собственный бассейн, двор и руфтоп у каждой, а гостиная раскрывается во двор на всю ширину.
Четыре решения — ещё до покупки земли
Каждое из них снимает часть риска до того, как деньги вложены в участок. Партнёрство и распределение ролей фиксируются последним — когда уже понятно, во что вы входите.
- 01
SWOT участка
Градостроительные ограничения, конкуренция, транспорт и инфраструктура — сильные и слабые стороны земли на одной странице, до того как она куплена.
- 02
Пробная посадка
Проверяем, что физически помещается на участке: инсоляция, нормы, парковка, этажность — раньше, чем нарисован первый фасад.
- 03
Базовая финмодель
Экономика по укрупнённым показателям: выручка, себестоимость, срок реализации — понятно, работает ли участок в принципе.
- 04
Договор и роли сторон
Формат партнёрства и роли фиксируются в матрице RACI до старта — а не проговариваются по ходу дела.
Матрица RACI — кто за что отвечает
Раскладка ниже — иллюстративная модель для типового проекта. Для каждой сделки распределение фиксируется заново, на стратегической сессии до старта.
- R
- Responsible — исполняет
- A
- Accountable — отвечает за результат
- C
- Consulted — мнение учитывается
- I
- Informed — в курсе
Разделить риск может только тот, кто умеет доводить до результата
Каждая цифра ниже — не про размер компании, а про конкретную часть риска, которую мы способны взять на себя в партнёрстве.
- 30+ / 300+
- специалистов в штате и в международном консорциуме
- Продукт, мастер-план и инженерия — внутри бюро, без субподряда на стороне. Меньше посредников между решением и его исполнением.
- 1,4 млн
- м² — наш крупнейший мастер-план, Oasis City
- Не только спроектировано — доведено до утверждаемой документации. В co-development мы делим риск лишь там, где умеем доводить проект до результата, а не только до рендера.
- 2008
- год основания
- Несколько полных циклов рынка недвижимости пройдено вживую. Разделять риск на годы вперёд может только тот, кто уже видел, как рынок ведёт себя на спаде.
- 2
- офиса — Ташкент и Бали
- Разный регуляторный ландшафт, разное государство, разные правила игры — тот же самый разговор с институтами, что понадобится и в вашем проекте.
Три формата совместной работы
Форматы отличаются не только объёмом работы, но и тем, чем вы делитесь: временем на консультацию или долей в приросте стоимости проекта.
Стратегический партнёр
Для кого
Есть земля или ранний проект — нужно понять, что строить и сколько это может стоить, прежде чем во что-то входить.
Что входит
- Стратегия участка и наилучшее использование
- Продукт, позиционирование, финансовая логика
- Мастер-план под финансовую модель
- Упаковка для банка и инвестора
Модель вознаграждения
Фиксированная оплата за работу — без доли в проекте.
Co-development
Для кого
Владельцы земли и девелоперы, готовые разделить будущий прирост стоимости с партнёром, который берёт на себя часть риска вместе с ними.
Что входит
- Всё из формата 01
- Архитектура, инжиниринг, BIM-документация
- Госэкспертиза, согласования, авторский надзор
- Контроль CAPEX до сдачи
Модель вознаграждения
Доля в приросте стоимости проекта — не в текущем бизнесе владельца, а в том, что появится благодаря совместной работе.
Локальный партнёр / консорциум
Для кого
Международные архитекторы, девелоперы и фонды, работающие в регионе.
Что входит
- Architect of Record, локальная реализация
- Нормы, сейсмика, экспертиза, стейкхолдеры
- Валидация рынка без открытых данных
- Сборка консорциума под сложный бриф
Модель вознаграждения
Фиксированная оплата за локальную реализацию.
80 гектаров: территория, которая стала городом
Не каждый проект — про партнёрство. Иногда важнее показать, что мы умеем работать с масштабом, который меняет карту района, а не только участок.
Парк-город на 80 га, Ташкент — Мастер-план, доведённый до утверждаемой документации
- Стратегия → мастер-план → архитектура
- роль SAD
- 1,4 млн м²
- поэтажная площадь
- 80 га
- площадь территории
Иерархия улиц спроектирована раньше фасадов — это больше активного фронта и выше ликвидность первых этажей. Каждая очередь строительства усиливает следующую, а не конкурирует с ней за спрос — план защищает цену на годы вперёд.
При таком масштабе решения о продукте и очерёдности стоят дороже, чем на маленьком участке — именно здесь модель co-development снижает цену ошибки сильнее всего.
Что спрашивают перед стартом
Что такое co-development в архитектуре и девелопменте?
Co-development — это партнёрство, в котором архитектурное бюро входит в проект не подрядчиком за фиксированную оплату, а совладельцем результата: часть вознаграждения становится долей в будущем приросте стоимости объекта, а не платой за чертежи.
Чем co-development отличается от заказа проектирования?
Проектирование — вы платите за исполнение готового задания. Co-Development — мы зарабатываем ровно тогда, когда проект зарабатывает больше, чем зарабатывал бы без нашего участия в решениях по продукту и экономике.
Как делится доля между архитектором и девелопером?
Не доля в существующем бизнесе, а доля в приросте: если партнёрство помогает продать проект дороже или быстрее, часть этого прироста — а не текущей выручки — становится вознаграждением SAD. Конкретный процент и формат фиксируются на стратегической сессии под каждый проект отдельно.
Что такое матрица RACI и зачем она в девелоперском проекте?
RACI — способ заранее зафиксировать, кто исполняет задачу (Responsible), кто отвечает за результат (Accountable), с кем советуются (Consulted) и кто просто в курсе (Informed). В партнёрстве, где несколько сторон делят ответственность за один актив, это фиксируется в договоре.
На какой стадии можно войти в партнёрство?
С самого раннего — есть только координаты участка или гипотеза. Принимаем и проекты с готовой концепцией, которую нужно проверить экономикой перед стройкой.
SAD работает только в Узбекистане или и в других странах?
Нет: штаб-квартира и большинство проектов — в Узбекистане, второй офис — на Бали, есть проекты в странах GCC. Формат «локальный партнёр» рассчитан на команды, заходящие в регион извне.
Что нужно прислать, чтобы обсудить проект?
Координаты участка, бриф или существующую концепцию — в любом виде.
Расскажите об участке или проекте — обсудим, подходит ли он под модель совместного развития, и на каких условиях